Qu’est-ce qu’un vice caché ?

Les modalités de garantie des vices cachés sont prévues aux articles 1641 à 1649 du Code civil. Mais qu’est-ce qu’un vice caché pour le Code civil ?

Reconnaître un vice caché

L’acheteur qui veut se prévaloir devant les juges de pertes financières doit vérifier que les vices et défauts qu’il considère comme cachés se caractérisent comme suit :

• ils ne sont pas apparents au moment de la vente ;
• ils sont inconnus de l’acheteur au moment de la vente malgré des vérifications d’usage ;
• ils sont antérieurs à l’achat et ne résultent pas de l’usure normale (de l’occupation) de la maison ;
• ils sont graves : le défaut rend la maison impropre à l’usage auquel on la destine. Ou bien le défaut ou vice caché en diminue l’usage de telle manière que l’acheteur n’aurait pas acheté la maison (ou l’aurait achetée avec une diminution de prix).

L’existence d’un vice caché avéré, qui semble répondre aux conditions ci-dessus, donne la possibilité à l’acquéreur de mettre en œuvre deux types d’actions.

• La première est l’action rédhibitoire : elle consiste à restituer le bien immobilier contre le remboursement de la somme versée, assortie d’éventuels frais d’achat. Cela pose un vrai souci de praticité dans le cas qui nous occupe : la transaction immobilière.
• Soit il intente une action « estimatoire », car l’usage auquel on la destine et le prix de vente ne sont pas corrélés. Il demande alors une diminution du prix payé, éventuellement en faisant appel à un expert.

La prescription de l’action et les délais légaux

Le consommateur s’estimant lésé par un vice au moment de l’achat en vertu de l’article 1641 du Code civil dispose d’un délai de deux ans pour agir. Mais dans ce cas précis, vous noterez que contrairement au délai applicable à la garantie légale de conformité, le point de départ pour ester est fixé au jour de la découverte du vice et non au jour de l’achat. L’action en garantie doit se dérouler dans les deux ans après la constatation de vices cachés, même si le délai de dix ans de la garantie décennale est expiré.

Un délai rallongé par la mise en œuvre

La Cour de cassation en 2016 a rendu une décision qui donne à l’acheteur la possibilité de saisir la justice de très nombreuses années après la vente. Les juges du fond ont considéré l’action de l’acheteur comme recevable alors que la mise en œuvre a eu lieu près de 7 ans après la vente. Les demandes possibles sont diverses et recouvrent une panoplie importante de décisions laissées à l’appréciation du juge :

• l’acheteur est en droit de solliciter la résolution de la vente, avec évidemment le remboursement du prix ;
• demander un remboursement partiel s’il souhaite garder le bien immobilier ;
• le remboursement des éventuels frais occasionnés ;
• les demandes de dommages et intérêts en cas de préjudice ne sont acceptées par le juge qu’en cas d’apport de la preuve de la mauvaise foi du vendeur ;
• ainsi que l’article 700 (frais irrépétibles) qui rembourse partiellement les frais d’avocat.

Point de vigilance

L’article 1643 du Code civil est clair et sans ambigüité en ce qui concerne la responsabilité des vendeurs professionnels en matière de garantie des vices cachés. Or, comme bien souvent en droit, non seulement les juges du second degré ont décidé que seuls les vendeurs non professionnels (de bonne foi !) peuvent s’exonérer de la clause d’exclusion de garantie, mais aussi que le vendeur professionnel ne peut pas s’exclure de la clause de non-garantie. Et même s’il ne connaissait pas l’existence des vices cachés au jour de la vente.