Avant de mettre un logement en location, une des étapes cruciales consiste à fixer le prix du loyer et des charges du bien. Le montant du loyer doit permettre au propriétaire de générer un revenu suffisant, tout en étant acceptable pour le locataire. Il n’est pas toujours évident de savoir comment fixer le prix d’un loyer, c’est pourquoi nous allons vous apporter quelques pistes dans cet article.
Sommaire
Fixer un prix juste pour le loyer
Sauf en cas de dispositifs spéciaux, le propriétaire est libre de fixer le prix qu’il souhaite pour le loyer de son bien immobilier. Mais le plus difficile reste de trouver le prix le plus juste à la fois pour le locataire et le propriétaire. Ce loyer doit permettre au propriétaire de rentabiliser son investissement financier et de trouver facilement un locataire.
Si le loyer est trop élevé, les demandes seront moins nombreuses et il y aura un risque plus grand d’impayés. Si le loyer est trop bas, les potentiels locataires pourront penser à une arnaque, ce qui réduira considérablement les candidatures.
Tout l’enjeu va donc être de réussir à trouver un juste milieu entre rentabilité et acceptabilité.
Les critères à prendre en compte pour fixer le prix d’un loyer
Pour vous aider dans cette démarche, nous allons vous expliquer comment fixer le prix d’un loyer en se basant sur différents critères.
Le type de bail de location
Selon qu’il s’agit d’un logement meublé ou vide, le loyer ne sera pas calculé de la même façon. Une location meublée est toujours plus onéreuse qu’une location non meublée. Pourquoi ? Car cela permet au propriétaire de couvrir les frais d’équipement et d’ameublement du logement.
De plus, s’il s’agit d’une première location, le propriétaire peut fixer le prix librement. Mais si le logement est remis en location après avoir été inoccupé pendant moins de 18 mois, le loyer peut être revu à la hausse seulement sous certaines conditions.
La localisation du logement et les alentours
La ville dans laquelle se trouve votre logement aura forcément un impact sur le prix du loyer. Le quartier et les prestations proposées également. Vous trouverez facilement les informations sur le prix au mètre carré dans les différentes villes en cherchant sur internet.
La superficie du logement
Pour calculer le prix juste, il est important de connaitre la superficie du logement et le nombre de pièces. C’est un indicateur incontournable pour fixer le prix du loyer.
L’état général du logement
Si des travaux sont à prévoir, le prix du loyer sera forcément revu à la baisse. Un logement neuf sera plus cher qu’un logement ancien. Et le loyer sera également plus élevé si le logement comprend une place de parking, un extérieur privatif, un bon niveau de performance énergétique, une bonne isolation phonique et thermique, des équipements de qualité…
Avec tous ces éléments, vous allez pouvoir comparer votre logement avec d’autres biens immobiliers similaires au votre sur le marché et fixer un prix cohérent.
Fixer le prix du loyer en fonction du rendement attendu
En plus de tous les critères cités précédemment, le montant du loyer doit être réfléchi afin d’être rentable pour le propriétaire. Mais comment fixer le prix d’un loyer en fonction du rendement locatif attendu ? Une fois que vous avez une idée assez précise du montant de la location, il va falloir l’affiner pour qu’il puisse couvrir un ensemble de dépenses comme le remboursement d’emprunt, les charges, les impôts…
Pour calculer le rendement locatif, la formule est la suivante :
- (montant annuel du loyer / le prix du logement) X 100
Prenons un exemple : vous souhaitez un rendement locatif d’au moins 5 % sur le logement qui à une valeur de 200 000 euros.
- 200 000 X 0,05 = 12 000 euros par an, soit 1200 euros par mois.
Il faudra donc louer le logement 1200 euros par mois afin d’avoir un rendement locatif de 5%.
Les règles d’encadrement des loyers
Si vous cherchez comment fixer le prix d’un loyer, il est essentiel de connaître les diverses règles d’encadrement. En effet, dans certains cas, il n’est pas possible de fixer librement le loyer.
Dans les zones tendues, autrement dit les zones où les prix des loyers sont très élevés, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer entre deux locataires, sauf s’il réalise des travaux d’amélioration dans le logement.
A Paris, et dans d’autres grandes villes, les loyers sont plafonnés par la loi ALUR et les propriétaires sont tenus d’appliquer ces loyers afin d’éviter toutes sanctions. Il est fixé selon un loyer médian déterminé par le préfet de la zone concernée. L’encadrement des loyers a pour objectif de freiner la hausse des prix dans les zones tendues.
D’autres dispositifs d’incitation fiscale existent et permettent aux propriétaires d’obtenir des avantages fiscaux, s’ils acceptent de plafonner le loyer.
- La loi PINEL : pour bénéficier de la réduction d’impôt, le logement doit être loué vide pour une durée entre 6 et 9 ans et le propriétaire doit respecter un plafond de loyer fixé en fonction de la zone dans laquelle il se trouve ;
- La loi SCELLIER : la réduction d’impôt s’applique si le loyer est plafonné pendant 9 ans et que le logement a été construit entre janvier 2009 et décembre 2012.
Avec tous ces éléments, vous avez de bonnes bases pour savoir comment fixer le prix d’un loyer. Et si vous avez envie de vous simplifier la tâche, vous pouvez faire appel à un professionnel de l’immobilier qui pourra vous aider à fixer le montant le plus juste.
A lire : Comment faire un bail de location ?